Da li je lakše do stana na „uzbrdici“ ili na „nizbrdici“?
Dino Osmanbegović, bankarski i finansijski ekspert za Forbes BiH analizira tržište nekretnina u BiH, kupovnu moć i kretanje cijena, te prognozira buduće trendove na ovom tržištu
Rast cijena nekretnina u BiH bio je neproporcionalno brži od službene inflacije. Cijene stanova u gradu pa i apartmana na okolnim planinama su, u prosjeku, gotovo udvostručene za tri godine.
Za to postoji više razloga, no dva su ključna:
– Kreirana je velika platežno sposobna tražnja koja je, možemo slobodno reći, glavni pokretač makroekonomske neravnoteže, jer vrši dramatičan pritisak na cijene svih roba i usluga, naročito nekretnina (i to ne samo stanova i kuća, nego, čak i garaža).
– Nedovoljna ponuda stambenih jedinica u većini glavnih urbanih centara širom BiH, kako u količini tako i u strukturi i kvaliteti (u novogradnji i starogradnji). Primjetno je da ranijih godina dinamika gradnje ni izbliza nije pratila naraslu potražnju za stanovima (osim one na olimpijskim planinama).
Da se razumijemo, nije potražnja stanova „podivljala“ zato što iznenada i niotkud imamo porast zrele populacije koja traži svoj „krov nad glavom“. Stvari su malo složenije, jer nekretnine na Balkanu nisu samo tradicionalno stambene jedinice, nego i investicione prilike. Kad tome dodamo „strane ulagače“ – dijasporu i bliskoistočne „goste“, imamo svu kompleksnost aktuelnog tržišta urbanih nekretnina.
Na sceni je surova konkurencija dvije ključne potrebe: za stanovanjem u vlastitom domu i da se „useli“ (možda je bolji termin „parkira“)novokreirana štednja i stečeni raspoloživi kapital u investicionu jedinicu.
Da li je tržište pravedno?
Ne, nije, na žalost onih koji traže stan za potrebe vlastitog stanovanja – zovimo ih kupci radi stanovanja. Veliki dio ovih kupaca mora posegnuti za kreditnim sredstvima, kako bi finansirali najvažniju životnu investiciju. Zašto baš moraju kupiti, umjesto da jednostavno iznajme stan ili kuće? Odgovor je višeslojan: zbog inflacije stanarine su porasle, rasle su i plate, a stambeni i nenamjenski krediti ostali „jeftini“ (jer su banke, budući visoko likvidne, zadržale pristupačno niske čak i fiksne kamatne stope). Tu se rađa „oportunitetno razmišljanje“ prosječnog kupca stana: pa uz ovakave inflaciju i porast cijena nekretnina i stanarina, isplati se zadužiti po atraktivnoj i fiksnoj kamatnoj stopi, jer mi rata neće biti veća od stanarine (uz to: „svoja kućica svoja slobodica“). Tačno, međutim, dobar dio njih je već zadužen, a porasle cijene nekretnina prevazilaze iznosom kapacitet zaduženja, čak i oba partnera, tako da zaduženja moraju biti na rok duže od 20, 25, 30 godina, što nosi jako mnogo kamate pri otplati. Čak ako se i nakon nekoliko godina izvrši refinansiranje („zamjenski kredit“), iznos glavnice duga je i dalje visok, zbog formata otplatnog plana.
Potražnja investicionih kupaca vidno je pogurala cijene svih nekretnina, pa i starih stanova u užem jezgru glavnih urbanih sjedišta
Uz gore navedeno, procedure kod banaka traju od nekoliko sedmica do par mjeseci (dijelom i zbog dokumentarnih manjkavosti kupoprodajne transakcije). I šta možemo zaključiti o ovoj kategoriji kupaca (svakako društveno najkorisnijih): imaju jaku potrebu, ali im je reakcija na tržištu blago usporena, a platežni kapacitet ograničen, stoga su senzitivniji na porast cijena nekretnina.
Kakva je tržišna pozicija investicionih kupaca? Ova kategorija postoji od ranije, ali je značajno ojačala u post- korona periodu praćenom inflacijom: dakle, veća monetarna masa – platežno sposobna tražnja – u navedenom periodu dodatno koncentrisana u njihovim rukama, i strah od obezvrijeđenja „novčanog bogatstva“ (kapitala, štednje) je ključni motiv da se potraže investicione prilike. Zahvaljujući postroženoj regulativi i deviznim ograničenjima, manji dio investicionih kupaca se okrenuo inostranim nekretninama (Jadranska obala, Turska, Grčka i sl.), bitcoinima, devizamaa i sl., međutim, lavovski dio transakcija se ipak odigrao na domaćem terenu. Ova potražnja je vidno pogurala cijene svih nekretnina, pa i starih stanova u užem jezgru glavnih urbanih sjedišta. Pritisak je bio tako jak da je ubrzano reaktiviran novi/stari segment nekretnina – apartmani na planinama (ključno na Bjelašnici i Jahorini, ali i drugim ski i planinskim centrima). Tu su cijene otišle „u nebo“, ali možemo reći da je to i sretna okolnost, naročito po onu prvu kategoriju kupaca, jer bi bez tog tržišnog segmenta cijene stana u npr. Novom Sarajevu, u starogradnji, vrlo moguće uveliko bile preko sedam hiljada KM!
Osobenost investicionih kupaca (a možemo tu dodati dijasporu i strane kupce) je da su, kako mi ekonomisti kažemo, „likvidni“ – raspolažu sa kompletnim iznosom cijene ciljane nekretnine. Znači, mogu reagovati brzo i odlučno u transakciji i nešto su manje „elastični“ na promjene cijena, te ne bježe ni od luksuznih nekretnina. Također, u značajnom procentu ne kupuju radi stanovanja, nego radi čuvanja vrijednosti („parkiranja“) i eventualnog izdavanja. U zadnje vrjeme su koncentrisani na novogradnje u strogom centru grada, na takozvane „hit lokacije“.
Kretanje cijena stanova i prosječnih primanja u proteklih 15 godina – primjer Sarajevo
Porast cijena stanova i porast prosječnih primanja su koincidirala u zadnjih nekoliko godina. Da bi smo detaljnije analizirali dinamiku i odnos ove dvije kategorije, uvešćemo u razmataranje tzv. koeficijent priuštivosti, koji služi za mjerenje, u prosjeku, dostupnosti cijene kvadrata stambenog prostora za neko tržište. Za ilustraciju ćemo uzeti kretanje cijena stambenog prostora u Sarajevu (i to urbane zone izvan užeg centra grada) i prosječne plate u Federaciji BiH (uvažavajući da je prosjek primanja u Sarajevu viši, ali ipak najbliži prosjeku entiteta). Da bi dobili objektivniju sliku, koristimo dugoročniju seriju podataka – proteklih 15 godina i pravimo projekciju za tekuću i iduću godinu.
| Godina | Prosječna cijena kvadratnog metra stana | Prosječna neto plata u FbiH | Priuštivost – br. prosjećnih plata za 1 m2 stana | Priuštivost – br. godina rada za stan od 50 m2 |
| 2009. | 1.370,00 | 792,00 | 1,73 | 7,2 |
| 2010. | 1.465,00 | 804,00 | 1,82 | 7,6 |
| 2011. | 1.560,00 | 819,00 | 1,90 | 7,9 |
| 2012. | 1.660,00 | 830,00 | 2,00 | 8,3 |
| 2013. | 1.760,00 | 835,00 | 2,11 | 8,8 |
| 2014. | 1.900,00 | 833,00 | 2,28 | 9,5 |
| 2015. | 2.050,00 | 830,00 | 2,47 | 10,3 |
| 2016. | 2.200,00 | 839,00 | 2,62 | 10,9 |
| 2017. | 2.340,00 | 860,00 | 2,72 | 11,3 |
| 2018. | 2.535,00 | 889,00 | 2,85 | 11,9 |
| 2019. | 2.730,00 | 928,00 | 2,94 | 12,3 |
| 2020. | 2.535,00 | 955,00 | 2,65 | 11,1 |
| 2021. | 2.730,00 | 996,00 | 2,74 | 11,4 |
| 2022. | 3.030,00 | 1.114,00 | 2,72 | 11,3 |
| 2023. | 3.415,00 | 1.261,00 | 2,71 | 11,3 |
| 2024. | 3.705,00 | 1.373,00 | 2,70 | 11,2 |
| Prognoza 2025. | 4.400,00 | 1.600,00 | 2,75 | 11,5 |
| Projekcija 2026. | 5.500,00 | 1.900,00 | 2,89 | 12,1 |
Navedeni podaci pokazuju povoljniju priuštivost tokom prvih godina nakon krize 2008. godine, ali da ona tokom posmatranog perioda kontinuirano opada – sve više plata treba za metar kvadratni stana u Sarajevu (princip je isti u BiH); posljedično sve više godina rada treba za kupovinu stana od 50 metara kvadratnih. Također, zadnje tri godine priuštivost se stabilizira, zahvaljujući ubrzanom rastu prosječne plate, ali je i dalje značajno nepovoljan koeficijent.
Koeficijent priuštivosti
Dali ste nekad trčali uzbrdo? Kažu da se dobro trčanje uzbrdo svodi na održavanje RITMA. Morate voditi računa o držanju tijela, skratiti korak, održavati ritam disanja…Morate se nositi sa gravitacijom, koja kao da vas „ukopava“. Suprotno je kod trčanja nizbrdo – imate dojam da gravitacija „radi za vas“, iako se čini lakše, ovdje je umijeće zadržati tempo i ostati nepovrijeđen ili „ne sletjeti“ naglo i bolno u podnožje nizbrdice.
Trčanje je simbolika dinamike dva oponentna ekonomska okruženja: inflatornog – kada cijene rastu (napuhivanje) i deflatornog kada cijene opadaju (ispuhivanje).
Inflatorno okruženje je posebno izazovna „uzbrdica“. Da bi ste uhvatili korak sa stalno rastućim cijenama, morate održati RITAM potrošnje i investiranja, a za to su vam potrebni sve veći napori, čitaj novčana sredstva generisana porastom primanja ili trošenjem ranije kreirane štednje (naravno i raspoloživim kredima, da se malo „pogurate“). Ali ako ne održavate toliko traženi ritam, u prilici ste da stanete na sred uzbrdice ili zaglavite negdje „pored puta“.
Opet, tokom trčanja „nizbrdo“, oprezno održavate kraći korak, opurući se inerciji, i ne date gravitaciji da vas „svuče na niže“, naglo i opasno.
Naše sadašnje okruženje je inflatorno. Troškovi života kontinuirano rastu, a cijene nekretnina „divljaju“. Od velike finasijske krize iz 2008./2009. godine živjeli smo u dva različita ekonomska okvira. Nakon početka krize i rasta kamatnih stopa i usporavanja ekonomskog rasta, posljedično imali smo period deflacije (sve je krenulo „nizbrdo“), koji je trajao manje – više do vremena korone. Cijela dekada je prošla u ponovnom oživljavanju privrede, globalno i lokalno. Kamatne stope su prvo snažno povećane, a potom postepeno otišle u negativnu zonu, stope rasta su se teško oporavljale. Na lokalnim tržištima nekretine su se u ranoj fazi prodavale po veoma niskim cijenama. Sretna okolnost (po investitore) je da nije bilo mnogo započetih i nedovršenih projekata. Tržište nekretnina je usporilo i vremenom se uspostavio jedan relativno normalan ritam – nije bilo velikog kreiranog viška platežno sposobne tražnje i atraktivnost nekretnina se kretala u području stambenih potreba. Krediti su na početku perioda bili jako skupi i teško dostupni, da bi, potom, krajem dekade stope pale i ostale niske do današnjih dana. Pristupačnost kredita se se obnovila.
Da bi odgovorili na naslovno pitanje i lakše ocijenili ambijent za kupovinu nekretnina, dovoljno je da pogledamo podatke o „koeficijentu priuštivosti“ iz naše gornje tabele.
Očigledno je, matematički, da je u period 2009. do 2014. godine priuštivost – dostupnost stambenog prostora bila povoljnija. Možda smo zaboravili taj period, ali nekretnine nisu bile toliko u fokusu. Paradoksalno, tada se najmanje i gradilo i ponuda je bila ograničena. Potom sredinim dekade dolazi do promjene trendova koji su podigli tražnju: dijaspora, turizam, strani investitori, „stan na dan“…
Na „oživljavanje“ potražnje nije bilo adekvatnog odgovora u novoj ponudi – novogradnji, pa su cijene starogradnje počele rasti. Iz podataka vidimo da se priuštivost počinje značajno pogoršavati (kratka pauza je tokom pandemije). Potom, dolazimo do „uzbrdice“, inflacija počinje svoje djelovanje, generiše se nervoza na tržištu nekretnina koja traje i danas. A kako stvari stoje, izgleda da će se nastaviti. Ako ne dođe do ključnog „negativnog“ okidača: dramatične političke krize ili recesije, a to tek ne priželjkujemo.
Iako podaci govore da je, ipak, bilo lakše do stana na „nizbrdici“, međutim, sindikati upravo najavljuju borbu za veći minimalac. „Spirala“ nastavlja svoje „vijuganje“ na više!
Za Forbes BiH piše: Dino Osmanbegović, diplomirani ekonomista, bankarski i finansijski ekspert
